我們已經(jīng)步入后房地產(chǎn)時(shí)代
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，國(guó)家對(duì)住房市場(chǎng)調(diào)控力度不斷加大，線上商業(yè)流量增長(zhǎng)不斷放緩，以及數(shù)字化、智能化技術(shù)在房地產(chǎn)全生命周期的深度滲透，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過了20年的市場(chǎng)化之路和10年的金融化之路后，已完成了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)歷史使命，土地融資處于被動(dòng)性退出階段，迎來重要的“拐點(diǎn)”，我們已經(jīng)進(jìn)入到了后房地產(chǎn)時(shí)代，也有一些人稱為地產(chǎn)后開發(fā)時(shí)代。
在后房地產(chǎn)時(shí)代，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在持續(xù)深化，增量土地供應(yīng)的短缺與存量空間面臨的改造壓力，以及配套設(shè)施壓力持續(xù)加大，市政基礎(chǔ)支撐能力面臨考驗(yàn)等，使得城市更新成為提升城市競(jìng)爭(zhēng)力、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、滿足居民美好生活意愿的城市發(fā)展新趨勢(shì)，成為民生改善和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎。
城市更新不僅僅對(duì)老舊城區(qū)和既有建筑進(jìn)行綜合改造升級(jí)，更新的深層次意義在于，城市更新將對(duì)城市工業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等眾多產(chǎn)業(yè)進(jìn)行激活和價(jià)值重構(gòu)，從而推動(dòng)
智慧城市的實(shí)現(xiàn)。
近年來，萬科、恒大、保利、中海、華潤(rùn)置地等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越關(guān)注城市發(fā)展需求，積極參與城市更新，推動(dòng)城市升級(jí)。如2019年3月，萬科集團(tuán)與廣州市黃埔區(qū)沙步村合作體量巨大的舊村改造項(xiàng)目動(dòng)工；2019年9月，保利成為廣州增城中新村城市更新項(xiàng)目合作企業(yè)，通過城市更新，促進(jìn)高端城市居民的大量入住，擴(kuò)大區(qū)域消費(fèi)、推動(dòng)城市升級(jí)；華潤(rùn)置地經(jīng)過十年耕耘，將深圳灣蛻變?yōu)榻裉斓氖澜缂?jí)創(chuàng)新活力之區(qū)。
而隨著5G的商用以及智慧城市建設(shè)的不斷深入，阿里巴巴、騰訊、百度、華為等越來越多的科技企業(yè)正在利用人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)和云計(jì)算等新技術(shù)，不斷從商業(yè)建筑、工業(yè)、交通、能源、基礎(chǔ)設(shè)施等縱深領(lǐng)域入局智慧城市建設(shè)。而在智慧城市建設(shè)領(lǐng)域，深耕多年的太極股份、上海延華、清華同方、?？怠⑿氯A三、曠視等一大批工程總承包商、集成商、產(chǎn)品商，以及施耐德電氣、西門子、達(dá)實(shí)等數(shù)字化、智能化解決方案提供商也在不斷突圍，打造物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，促進(jìn)人工智能的規(guī)模化落地，依托在行業(yè)多年積累的經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新能力，不斷推動(dòng)城市更新。
后房地產(chǎn)時(shí)代迎來洗牌局，誰將引領(lǐng)新一輪城市更新？
“第十屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇”上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰指出，房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，要依靠數(shù)字化、智能化改善生產(chǎn)、做好服務(wù)，同時(shí)要注重全壽命的資源能源節(jié)約和全方位服務(wù)。業(yè)界人士認(rèn)為，在后房地產(chǎn)時(shí)代，商建物業(yè)領(lǐng)域“一錘子”買賣模式，所比拼的“成本、規(guī)模、速度”競(jìng)爭(zhēng)力將不復(fù)存在，全生命周期和全價(jià)值鏈模式凸顯，智慧運(yùn)營(yíng)、商管、資管、能源管理等服務(wù)力將在未來行業(yè)中大行其道。
近日，全球能效管理與自動(dòng)化領(lǐng)域數(shù)字化轉(zhuǎn)型專家級(jí)企業(yè)施耐德電氣舉辦了2019商業(yè)建筑行業(yè)客戶峰會(huì)，深入介紹了自身在智能化及行業(yè)實(shí)踐方面的優(yōu)勢(shì)，以及基于EcoStruxure架構(gòu)與平臺(tái)的強(qiáng)弱電一體化解決方案和專業(yè)服務(wù)，從商業(yè)建筑全生命周期視野出發(fā)，賦能商業(yè)建筑價(jià)值提升和可持續(xù)發(fā)展。
隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速和城市土地資源的日益緊張，以超高層建筑和城市綜合體為代表的商業(yè)建筑的價(jià)值越來越凸顯，
智能建筑成為重點(diǎn)。峰會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，施耐德電氣能效管理低壓業(yè)務(wù)，行業(yè)市場(chǎng)與應(yīng)用行業(yè)負(fù)責(zé)人趙天意在接受本刊記者采訪時(shí)表示，“建筑是城鎮(zhèn)化和人類社會(huì)的核心領(lǐng)域，而商業(yè)建筑是建筑中最具有生命力和創(chuàng)新力的領(lǐng)域。而如何通過對(duì)能源的管理、能源數(shù)據(jù)的分析、能源運(yùn)維的全生命周期的提升來實(shí)現(xiàn)整個(gè)商業(yè)建筑價(jià)值的提升和可持續(xù)發(fā)展，是整個(gè)商業(yè)建筑面臨的一個(gè)非常大的挑戰(zhàn)和機(jī)遇。
在商業(yè)建筑領(lǐng)域，施耐德電氣基于物聯(lián)網(wǎng)的EcoStruxure架構(gòu)與平臺(tái)正在逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)?；涞?，并通過率先提出來的強(qiáng)弱電一體化解決方案，不斷幫助用戶優(yōu)化從資本投入到運(yùn)營(yíng)投入全價(jià)值的效率，從而推動(dòng)地產(chǎn)增值。
后房地產(chǎn)時(shí)代激戰(zhàn)正酣，眾多產(chǎn)業(yè)面臨洗牌局，然而不可否認(rèn)的是，未來的比拼，將是一場(chǎng)技術(shù)、生態(tài)、平臺(tái)等全價(jià)值鏈的硬核之爭(zhēng)。
首先，施耐德電氣EcoStruxure平臺(tái)的智能化已經(jīng)走在了整個(gè)行業(yè)的前列。趙天意指出，從最底層的互聯(lián)互通的中低壓配電產(chǎn)品和設(shè)備，到中間的PME、PSO邊緣計(jì)算軟件，再到上層應(yīng)用分析和服務(wù)的云平臺(tái)都已實(shí)現(xiàn)智能化，能夠幫助業(yè)主、開發(fā)商、設(shè)計(jì)院，甚至運(yùn)維方來提升對(duì)整個(gè)能源使用效率的監(jiān)控管理以及信息化管理。
其次，施耐德電氣率先推出了強(qiáng)弱電一體化解決方案。趙天意表示，現(xiàn)在的大多數(shù)商業(yè)建筑中，強(qiáng)電（指中低壓的主配電）和弱電（指樓宇自控，包括照明、空調(diào)、安防等，以及一系列體感裝置）兩個(gè)系統(tǒng)其實(shí)是相互獨(dú)立的，互相之間沒有數(shù)據(jù)打通。而施耐德電氣依靠智能化的EcoStruxure平臺(tái)以及通過施耐德電氣所自有的強(qiáng)弱電一體化這種軟硬件的結(jié)合，打通了整個(gè)平臺(tái)，從而使整個(gè)商業(yè)建筑，尤其在樓宇之中的數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)了互聯(lián)互通，同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)從數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)在強(qiáng)弱電之間聯(lián)系的大量的結(jié)構(gòu)化信息，可以針對(duì)眾多場(chǎng)景產(chǎn)生很多優(yōu)化的解決方案。
趙天意告訴記者，強(qiáng)弱電一體化解決方案的優(yōu)勢(shì)主要有三個(gè)方面：
第一，更加可靠。比如當(dāng)某一個(gè)空調(diào)出現(xiàn)了故障的時(shí)候，強(qiáng)弱電一體化解決方案可以通過在主配電、強(qiáng)電層次的能耗異常來分析發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的狀況，從而產(chǎn)生服務(wù)派單或決策，并快速處理。此外，如果一個(gè)消防類負(fù)載的前端開關(guān)出現(xiàn)了故障，如果前端開關(guān)沒有做監(jiān)測(cè)，那么其實(shí)在弱電側(cè)，無論視頻監(jiān)控還是消防安防系統(tǒng)，就會(huì)產(chǎn)生警告來告訴強(qiáng)電上端出現(xiàn)了異常情況需要處理。
第二，預(yù)防性和實(shí)時(shí)性維修和維護(hù)。預(yù)防性就是當(dāng)系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行了幾年之后，會(huì)出現(xiàn)一些頻繁分?jǐn)嗷蛘哳l段故障的回路，或一些潛在故障的回路可能會(huì)產(chǎn)生老化。強(qiáng)弱電一體化可以快于整個(gè)系統(tǒng)來針對(duì)他進(jìn)行預(yù)防性的維護(hù)，來避免停電等意外發(fā)生。在實(shí)時(shí)性維修方面，比如消防安防或視頻監(jiān)控出現(xiàn)了故障，主回路能夠緊急進(jìn)行旁路供電，并依托 ATS供電，UPS保障持續(xù)性，同時(shí)還有可能會(huì)在濾波器上進(jìn)行電能質(zhì)量的專門處理，使故障影響范圍最小化，使整個(gè)大樓或建筑的可用性和可靠性得到提升。
第三，可持續(xù)性。建設(shè)可持續(xù)的綠色建筑，強(qiáng)弱電一體化是必由之路。因?yàn)槲覀儚恼麄€(gè)微網(wǎng)的層次來說，其實(shí)是一個(gè)強(qiáng)電的概念，但是從舒適度角度來說，又是一個(gè)弱電直接控制的環(huán)境。因此，如果沒有一個(gè)比如風(fēng)、光儲(chǔ)等這些子系統(tǒng)在強(qiáng)電上的配合來形成整個(gè)可再生能源的話，我們其實(shí)無法實(shí)現(xiàn)在終端實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。如果沒有終端的調(diào)節(jié)，包括我們對(duì)于人的舒適度、安全性的關(guān)注，可持續(xù)能源價(jià)值就會(huì)降低。
最后，龐大的生態(tài)圈成為施耐德電氣深耕商業(yè)建筑的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)。趙天意告訴記者，商業(yè)建筑在智能化這個(gè)層面上，一定是一個(gè)靠生態(tài)圈伙伴聯(lián)合創(chuàng)新來做到的。施耐德電氣的云平臺(tái)在中國(guó)是與國(guó)內(nèi)非常優(yōu)質(zhì)和領(lǐng)先的云平臺(tái)服務(wù)商進(jìn)行合作，我們可以通過云廠商的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來為我們的客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。此外，施耐德電氣EcoStruxure架構(gòu)，其實(shí)是一個(gè)開放和兼容的系統(tǒng)。比如在既有建筑中，我們可以通過該平臺(tái)的第二層和第三層對(duì)原有安裝的設(shè)備進(jìn)行賦能，接入原來安裝的施耐德電氣的設(shè)備，形成后端運(yùn)維的大數(shù)據(jù)管理。如果一個(gè)新建項(xiàng)目，如果業(yè)主的預(yù)算目前有些緊張的話，那我們可以先通過第一層核心的智能化設(shè)備，先構(gòu)建起整個(gè)智能化建筑的架構(gòu)，而第二層和第三層可以在未來接入不同的服務(wù)系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)。這為智能建筑日后升級(jí)打下了基礎(chǔ)，也為我們的生態(tài)圈合作做了一個(gè)非常好的鋪墊。
后房地產(chǎn)時(shí)代，數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重要基石是什么？
“后房地產(chǎn)時(shí)代，中國(guó)的城鎮(zhèn)化空間依然很大”，趙天意表示，這當(dāng)中有一個(gè)非常重要的點(diǎn)，就是未來人們很大一部分的關(guān)注點(diǎn)會(huì)放在后市場(chǎng)的運(yùn)維上。對(duì)商業(yè)建筑來說，運(yùn)維是整個(gè)生命周期中成本的最大所在，這包括人力成本、能效成本和折舊成本等，提質(zhì)增效和價(jià)值升級(jí)其實(shí)是施耐德電氣希望能夠一起跟中國(guó)的商業(yè)建筑領(lǐng)域一起做好這些工作。
如今，施耐德電氣已將EcoStruxure平臺(tái)以及強(qiáng)弱電一體化解決方案在很多商業(yè)建筑中落地，成為了行業(yè)的典范。以廣州CBD商務(wù)建筑地標(biāo)僑鑫國(guó)際為例，施耐德電氣通過最底層互聯(lián)互通的中低壓配電設(shè)備，給僑鑫國(guó)際裝上了一個(gè)強(qiáng)弱電一體化的“強(qiáng)健骨骼”和反應(yīng)非常迅速的“神經(jīng)末梢”。同時(shí)，通過邊緣控制軟件對(duì)強(qiáng)弱電系統(tǒng)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)一收集和管理，實(shí)現(xiàn)本地及遠(yuǎn)程控制，并結(jié)合專業(yè)的服務(wù)，對(duì)其全生命周期的能效的優(yōu)化和能效的分析，為日后運(yùn)維過程的可升級(jí)性、可控性，包括用電的彈性打下牢固基礎(chǔ)。未來無論是商家入駐還是業(yè)主進(jìn)行進(jìn)一步的資產(chǎn)配置，智能化運(yùn)營(yíng)將是僑鑫國(guó)際價(jià)值保值和升值重要一環(huán)，不只是地皮升值，還包括設(shè)備升值，包括長(zhǎng)久運(yùn)行所沉淀的優(yōu)質(zhì)數(shù)據(jù)。如今，僑鑫國(guó)際已經(jīng)成為廣州地區(qū)乃至粵港澳大灣區(qū)的環(huán)保高效的智能化建筑典范。施耐德電氣通過對(duì)商業(yè)地標(biāo)建筑的數(shù)字化賦能，也正在推動(dòng)著城市乃至城市集群的更新。
隨著數(shù)字中國(guó)與“智能+”等政策的開路，以及人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)的發(fā)展，越來越多的城市將智慧城市建設(shè)作為提升競(jìng)爭(zhēng)力的核心，同樣有越來越多的企業(yè)把數(shù)字化轉(zhuǎn)型作為戰(zhàn)略核心。
作為數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重要基石之一，施耐德電氣的新一代EcoStruxure架構(gòu)與平臺(tái)，不僅在商業(yè)建筑領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)賦能，同時(shí)還為電力、工業(yè)和數(shù)據(jù)中心等眾多領(lǐng)域的用戶提供規(guī)?；?，基于物聯(lián)網(wǎng)的解決方案。
后房地產(chǎn)時(shí)代，存量時(shí)期啟幕，城鎮(zhèn)化步入下半場(chǎng)，我們面臨著數(shù)字經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的眾多挑戰(zhàn)，但不可否認(rèn)，無論對(duì)于商業(yè)建筑而言，還是工業(yè)制造、交通、醫(yī)療等眾多領(lǐng)域，智能化和數(shù)字化已經(jīng)成為走向未來的必由之路。群雄逐鹿的賽場(chǎng)之上，只有真正沉下來，掌握硬核技術(shù)、成熟的商業(yè)模式，并實(shí)現(xiàn)規(guī)?；涞氐耐婕?，才能率先進(jìn)入收割期，推動(dòng)真正意義上的城市更新，抵達(dá)眾人預(yù)見的未來。
