我國智能建筑發(fā)展20多年，涌現(xiàn)了3萬棟以上的大型公共建筑，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，在建筑全生命周期中，智能公共建筑建設(shè)期的投資只占25%，而設(shè)備維護費用、能耗費用和人工等運行期費用則占75%。因此，作為現(xiàn)代化城市管理的重要組成部分和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的延續(xù)與完善，物業(yè)管理對智能化設(shè)施的管理本身遠比智能化系統(tǒng)設(shè)施的建設(shè)重要，物業(yè)管理承擔著智能建筑運行和維護的職能。

在2019第四屆中國國際智能建筑展覽會同期分論壇中，自動化知名專家、上海大學(xué)自動化系教授、建筑業(yè)協(xié)會智能建筑分會專家委員會顧問委員、上海市智能建筑專家委員會副主任 趙哲身發(fā)表了題為“從傳統(tǒng)物業(yè)管理到智慧建筑設(shè)備運維管控”的演講，從國內(nèi)公共建筑物業(yè)管理現(xiàn)狀和特征、互聯(lián)網(wǎng)+呼喚FM平臺、硬件芯片發(fā)展邁入物聯(lián)網(wǎng)時代、智能建筑變革為智慧筑一扁平化架構(gòu)、運維中的邊云協(xié)同、整定機器人在未來運維中的作用、智能到智慧伴隨體制革命等方面分享了自己多年的探索經(jīng)驗與成果，分析了設(shè)備運維管理對智慧建筑的重要性與解決方案。

 

 

 

趙哲身，上海大學(xué)教授，主要從事檢測技術(shù)與自動化、控制理論與工程的教育和研究。科研涉及溫度的檢測和控制、無線檢測和通訊、系統(tǒng)辨識、時間序列建模和優(yōu)化控制策略。近年致力于樓宇自動化系統(tǒng)中a空調(diào)系統(tǒng)的辨識建模、節(jié)能和綠色建筑的研究，包括國產(chǎn)BA的研發(fā)，建筑能量管控平臺和遠程設(shè)備維護平臺的開發(fā)，以及智慧城市的頂層設(shè)計等。通過辨識獲得了空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)和變風(fēng)量終端的數(shù)學(xué)模型并優(yōu)化了控制性能。

 

 

      國內(nèi)公共建筑物業(yè)管理現(xiàn)狀和特征

——物業(yè)管理體制70%是酬金制，而不是包干制。

——低價競爭導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏合格的、優(yōu)秀的設(shè)備運行管理人才，而香港太古城等國際金融大廈的物業(yè)公司聘用了很多碩、博士。

——理念陳舊，“以人為本”實際上滿足了人性的懶惰，而不是以設(shè)備管理的法治理念。

——重要空調(diào)設(shè)備基本處于手動狀態(tài)，而非自動控制狀態(tài)，即BA系統(tǒng)只有監(jiān)視。

——竣工之后的智能化系統(tǒng)運行基本沒有得到性能的優(yōu)化，而優(yōu)化本來是物業(yè)設(shè)備管理的重要任務(wù)（香港ICC投資500萬元實現(xiàn)空調(diào)系統(tǒng)控制優(yōu)化策略研究）。

 

互聯(lián)網(wǎng)+生態(tài)呼喚FM平臺

報告中，趙教授提出了“互聯(lián)網(wǎng)+生態(tài)呼喚FM平臺”。平臺經(jīng)濟是趙教授將經(jīng)濟學(xué)家提出的平臺概念引入智能建筑行業(yè)，主要有七個發(fā)展方向，其中之一便是FM?；ヂ?lián)網(wǎng)+生態(tài)呼喚FM平臺，那么為什么FM平臺能夠脫穎而出呢？

·1）基于平臺的信息化管理代替人工運行；基于數(shù)掘的精準分析管理代替基于人的經(jīng)驗的管理，法治代替入治。

2）基于云的平臺適合集團FM管理；管理水平的提升彌補了技術(shù)人員低素質(zhì)的缺陷；平臺為設(shè)管理標準化包括文檔資料標準化、運維標準流程、工藝標準化管理奠定了基礎(chǔ)；云平臺降低了管理成本、適應(yīng)低成本物業(yè)管理。

3）云平臺創(chuàng)建了以服務(wù)為本色的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟模式。

4）首頁駕駛艙為不同角色提供定制服務(wù)

5）CIM為集團場點提供信息數(shù)據(jù)；BIM編碼思路為設(shè)備運維標準化提供設(shè)備靜態(tài)信息數(shù)據(jù)，室內(nèi)地圖可視化。

6)指標管理：設(shè)備完好率、簸備開啟率、故障率；保養(yǎng)完成率、巡檢完成率、漏檢率；標準的完善和優(yōu)化。

7）由診斷判據(jù)構(gòu)建的專家知識庫。

8）不斷優(yōu)化維護和運行。

 

 

 

智慧建筑設(shè)備運維管控

智慧建筑物聯(lián)網(wǎng)架構(gòu)已經(jīng)成熟，必然影響設(shè)備運維方式，邊云協(xié)同下的運維管控主要有：

①充分利用邊緣側(cè)聲、視頻和其他物理量傳感器綜合判斷設(shè)備故障，在云側(cè)建立故障模型。例如，水泵原來判斷故障只有上游真空計、下游壓力計、多功能電表、流量計等手段，可判斷泵不吸水等故障。增加聲強計可判斷水泵部分異音導(dǎo)致的氣濁異音、小流量異音、滾動軸承異音，以及電機部分的兩相運行、轉(zhuǎn)子掃膛等。在設(shè)備故障率圖的指引下，根據(jù)經(jīng)驗建立決策樹，其細識庫存放在云端；可以在邊緣側(cè)執(zhí)行，以獲提高故障率設(shè)備的診斷判據(jù)。

②優(yōu)化控制是智慧運維的首要任務(wù)之一：云端負責(zé)模型的訓(xùn)練和學(xué)習(xí)；邊緣端負責(zé)AT推理執(zhí)行，執(zhí)行云端下發(fā)的AI模型，將執(zhí)行結(jié)果反饋給云端

③運維規(guī)則（標準）的優(yōu)化

參照×x廣場優(yōu)化設(shè)備管理標準：

A、總則：“正常情況下，智能化管理系統(tǒng)應(yīng)處于自動控制模式下；無特殊情況，不允許轉(zhuǎn)入手動控制模式”。

B、每月分析能耗趨勢，提出節(jié)能合理化建議，調(diào)整運行策略。

C、冷水機組的次優(yōu)控制策略。

 

 

 

整定機器人在未來運維中的作用

傳感器數(shù)據(jù)不準和期望和期望壽命不長一一能自整定傳感器，自動補償傳感值是目前導(dǎo)致BA不長的時期內(nèi)失效的原因之一，SDN至關(guān)重要。

空間環(huán)境控制時，按設(shè)計要求節(jié)點定義本地傳感器和執(zhí)行器與本地控制器構(gòu)成閉環(huán)；假設(shè)竣工驗收確保傳感器準確，系統(tǒng)自學(xué)習(xí)空間占用人的使用習(xí)慣；當傳感器老化時，攜帶高精度貓感器并定時整定的機器人巡回進入空間，需要通過SDN重新定義路徑斷開空間傳感器與執(zhí)行器，選擇與機器人傳感器組成閉環(huán)，進行控制，并獲取補償參數(shù)。

 

全生周期運維的閉環(huán)需求

智能到智慧伴隨體制革命——物業(yè)管理體制從酬金制變革為承包制或托管制管制，形成設(shè)計一運維的閉環(huán)；設(shè)計師需要形成來自運維信息的閉環(huán)。

因此，智慧建筑需要伴隨體制改革:

設(shè)計師終身負責(zé)制——勢必形成設(shè)計與施工、運維的閉環(huán)

物業(yè)管理承包制——勢必促成閉環(huán)

 

 

建筑智能化的快速發(fā)展對物業(yè)管理企業(yè)形成了挑戰(zhàn)，也提供了物業(yè)管理行業(yè)更新的機遇。智慧建筑需要伴隨體制改革，將優(yōu)化智能化系統(tǒng)作為物業(yè)管理的核心任務(wù)之一，保障我國智慧城市建設(shè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

我國智能建筑發(fā)展20多年，涌現(xiàn)了3萬棟以上的大型公共建筑，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，在建筑全生命周期中，智能公共建筑建設(shè)期的投資只占25%，而設(shè)備維護費用、能耗費用和人工等運行期費用則占75%。因此，作為現(xiàn)代化城市管理的重要組成部分和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的延續(xù)與完善，物業(yè)管理對智能化設(shè)施的管理本身遠比智能化系統(tǒng)設(shè)施的建設(shè)重要，物業(yè)管理承擔著智能建筑運行和維護的職能。

在2019第四屆中國國際智能建筑展覽會同期分論壇中，自動化知名專家、上海大學(xué)自動化系教授、建筑業(yè)協(xié)會智能建筑分會專家委員會顧問委員、上海市智能建筑專家委員會副主任 趙哲身發(fā)表了題為“從傳統(tǒng)物業(yè)管理到智慧建筑設(shè)備運維管控”的演講，從國內(nèi)公共建筑物業(yè)管理現(xiàn)狀和特征、互聯(lián)網(wǎng)+呼喚FM平臺、硬件芯片發(fā)展邁入物聯(lián)網(wǎng)時代、智能建筑變革為智慧筑一扁平化架構(gòu)、運維中的邊云協(xié)同、整定機器人在未來運維中的作用、智能到智慧伴隨體制革命等方面分享了自己多年的探索經(jīng)驗與成果，分析了設(shè)備運維管理對智慧建筑的重要性與解決方案。

 

 

 

趙哲身，上海大學(xué)教授，主要從事檢測技術(shù)與自動化、控制理論與工程的教育和研究?？蒲猩婕皽囟鹊臋z測和控制、無線檢測和通訊、系統(tǒng)辨識、時間序列建模和優(yōu)化控制策略。近年致力于樓宇自動化系統(tǒng)中a空調(diào)系統(tǒng)的辨識建模、節(jié)能和綠色建筑的研究，包括國產(chǎn)BA的研發(fā)，建筑能量管控平臺和遠程設(shè)備維護平臺的開發(fā)，以及智慧城市的頂層設(shè)計等。通過辨識獲得了空調(diào)系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)和變風(fēng)量終端的數(shù)學(xué)模型并優(yōu)化了控制性能。

 

 

      國內(nèi)公共建筑物業(yè)管理現(xiàn)狀和特征

——物業(yè)管理體制70%是酬金制，而不是包干制。

——低價競爭導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏合格的、優(yōu)秀的設(shè)備運行管理人才，而香港太古城等國際金融大廈的物業(yè)公司聘用了很多碩、博士。

——理念陳舊，“以人為本”實際上滿足了人性的懶惰，而不是以設(shè)備管理的法治理念。

——重要空調(diào)設(shè)備基本處于手動狀態(tài)，而非自動控制狀態(tài)，即BA系統(tǒng)只有監(jiān)視。

——竣工之后的智能化系統(tǒng)運行基本沒有得到性能的優(yōu)化，而優(yōu)化本來是物業(yè)設(shè)備管理的重要任務(wù)（香港ICC投資500萬元實現(xiàn)空調(diào)系統(tǒng)控制優(yōu)化策略研究）。

 

互聯(lián)網(wǎng)+生態(tài)呼喚FM平臺

報告中，趙教授提出了“互聯(lián)網(wǎng)+生態(tài)呼喚FM平臺”。平臺經(jīng)濟是趙教授將經(jīng)濟學(xué)家提出的平臺概念引入智能建筑行業(yè)，主要有七個發(fā)展方向，其中之一便是FM。互聯(lián)網(wǎng)+生態(tài)呼喚FM平臺，那么為什么FM平臺能夠脫穎而出呢？

·1）基于平臺的信息化管理代替人工運行；基于數(shù)掘的精準分析管理代替基于人的經(jīng)驗的管理，法治代替入治。

2）基于云的平臺適合集團FM管理；管理水平的提升彌補了技術(shù)人員低素質(zhì)的缺陷；平臺為設(shè)管理標準化包括文檔資料標準化、運維標準流程、工藝標準化管理奠定了基礎(chǔ)；云平臺降低了管理成本、適應(yīng)低成本物業(yè)管理。

3）云平臺創(chuàng)建了以服務(wù)為本色的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟模式。

4）首頁駕駛艙為不同角色提供定制服務(wù)

5）CIM為集團場點提供信息數(shù)據(jù)；BIM編碼思路為設(shè)備運維標準化提供設(shè)備靜態(tài)信息數(shù)據(jù)，室內(nèi)地圖可視化。

6)指標管理：設(shè)備完好率、簸備開啟率、故障率；保養(yǎng)完成率、巡檢完成率、漏檢率；標準的完善和優(yōu)化。

7）由診斷判據(jù)構(gòu)建的專家知識庫。

8）不斷優(yōu)化維護和運行。

 

 

 

智慧建筑設(shè)備運維管控

智慧建筑物聯(lián)網(wǎng)架構(gòu)已經(jīng)成熟，必然影響設(shè)備運維方式，邊云協(xié)同下的運維管控主要有：

①充分利用邊緣側(cè)聲、視頻和其他物理量傳感器綜合判斷設(shè)備故障，在云側(cè)建立故障模型。例如，水泵原來判斷故障只有上游真空計、下游壓力計、多功能電表、流量計等手段，可判斷泵不吸水等故障。增加聲強計可判斷水泵部分異音導(dǎo)致的氣濁異音、小流量異音、滾動軸承異音，以及電機部分的兩相運行、轉(zhuǎn)子掃膛等。在設(shè)備故障率圖的指引下，根據(jù)經(jīng)驗建立決策樹，其細識庫存放在云端；可以在邊緣側(cè)執(zhí)行，以獲提高故障率設(shè)備的診斷判據(jù)。

②優(yōu)化控制是智慧運維的首要任務(wù)之一：云端負責(zé)模型的訓(xùn)練和學(xué)習(xí)；邊緣端負責(zé)AT推理執(zhí)行，執(zhí)行云端下發(fā)的AI模型，將執(zhí)行結(jié)果反饋給云端

③運維規(guī)則（標準）的優(yōu)化

參照×x廣場優(yōu)化設(shè)備管理標準：

A、總則：“正常情況下，智能化管理系統(tǒng)應(yīng)處于自動控制模式下；無特殊情況，不允許轉(zhuǎn)入手動控制模式”。

B、每月分析能耗趨勢，提出節(jié)能合理化建議，調(diào)整運行策略。

C、冷水機組的次優(yōu)控制策略。

 

 

 

整定機器人在未來運維中的作用

傳感器數(shù)據(jù)不準和期望和期望壽命不長一一能自整定傳感器，自動補償傳感值是目前導(dǎo)致BA不長的時期內(nèi)失效的原因之一，SDN至關(guān)重要。

空間環(huán)境控制時，按設(shè)計要求節(jié)點定義本地傳感器和執(zhí)行器與本地控制器構(gòu)成閉環(huán)；假設(shè)竣工驗收確保傳感器準確，系統(tǒng)自學(xué)習(xí)空間占用人的使用習(xí)慣；當傳感器老化時，攜帶高精度貓感器并定時整定的機器人巡回進入空間，需要通過SDN重新定義路徑斷開空間傳感器與執(zhí)行器，選擇與機器人傳感器組成閉環(huán)，進行控制，并獲取補償參數(shù)。

 

全生周期運維的閉環(huán)需求

智能到智慧伴隨體制革命——物業(yè)管理體制從酬金制變革為承包制或托管制管制，形成設(shè)計一運維的閉環(huán)；設(shè)計師需要形成來自運維信息的閉環(huán)。

因此，智慧建筑需要伴隨體制改革:

設(shè)計師終身負責(zé)制——勢必形成設(shè)計與施工、運維的閉環(huán)

物業(yè)管理承包制——勢必促成閉環(huán)

 

 

建筑智能化的快速發(fā)展對物業(yè)管理企業(yè)形成了挑戰(zhàn)，也提供了物業(yè)管理行業(yè)更新的機遇。智慧建筑需要伴隨體制改革，將優(yōu)化智能化系統(tǒng)作為物業(yè)管理的核心任務(wù)之一，保障我國智慧城市建設(shè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。